Les améliorations médicales ont permis de reculer l’espérance de vie d’environs 1 an tous les 4 ans. Ainsi, nous entamons une période de vieillissement de la population. Aujourd’hui, en France, les personnes âgées de plus de 60 ans représentent 24 % de la population. L’insee prévoit une évolution de cette part dans les années à venir, jusqu’à représenter en 2050 la moitié de la population.
Même si l’avancée des techniques médicales permet une augmentation de l’espérance de vie, elle ne garantie pas la bonne santé de toutes les personnes âgées. Il existe donc des établissements médicalisés prévus pour prendre en charge ce genre de personnes. C’est le cas des EHPAD, Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes.
Que sont les EHPAD ?
Ces établissements médicalisés sont des alternatives aux maisons de retraites et sont conçus spécialement pour les personnes âgées dépendantes. En effet, ils accueillent une équipe médicale 24/24 heures, et proposent d’autres services, tels que l’accueil, la cuisine, ou encore le ménage.
Ces résidences gérées par des sociétés de gestion sont réglementées par l’Etat, qui exige à ce que les gestionnaires répondent à certaines conditions, afin de n’avoir que les plus qualifiés en terme d’administration, de gestion et de lois. Il y a donc un petit nombre de gestionnaires sur le marché de l’EHPAD.
Pourquoi les EHPAD ne font pas partie du système public ?
Ne pouvant pas prendre en charge ce type de logements dû aux charges trop importantes tant au niveau de la construction, rénovation, mises en normes qu’au niveau de la gestion, l’Etat a décidé de privatiser ce secteur et de proposer aux particuliers d’investir dans ces établissements médicalisés. Ainsi, pour un particulier, investir dans un EHPAD équivaudrait à acheter un appartement de cet établissement et le mettre en location par la suite. De plus, afin d’inciter les particuliers à investir dans un EHPAD, l’Etat considère cet actionnariat comme étant un investissement social, et, par conséquent, propose un régime fiscal plus attractif qu’un investissement locatif habituel.
Que propose l’Etat ?
En effet, investir en EHPAD permet d’obtenir le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). C’est un investissement prometteur, dans le sens où ce secteur est tout de même contrôlé par l’Etat via les gestionnaires. Aussi, l’investisseur signe avec la société de gestion un bail commercial d’une durée de 9 à 12 ans, reconductible tacitement. Cela évite les situations de loyers impayés que l’on pourrait retrouver dans un investissement locatif de type studio ou appartement. De plus, au vu de l’augmentation de la population vieillissante, le marché est favorable à un tel investissement, la demande dépassant largement le nombre de places disponibles, et cela ne fera que perdurer au fil des ans. Il faut aussi savoir que cet investissement est net de gestion, c’est-à-dire que l’investisseur n’aura pas de frais supplémentaires à verser au gestionnaire lorsqu’il y aura des travaux de rénovation à faire (Articles 605 et 606 du Code Civil).
Il existe deux catégories de fiscalité lorsque l’on investit dans un EHPAD. Le premier est le régime dit LMNP classique. L’investisseur peut amortir 80 % de la valeur du bien acquis de manière linéaire sur 20 ans. Ainsi, il pourra déduire la valeur du bien de ses revenus pendant 20 ans. Il lui sera aussi possible de déduire les charges et les intérêts de ses revenus perçus sous forme de BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Par conséquent, les loyers perçus par cet investissement sont nets d’impôts pendant toute la durée de l’amortissement. Enfin, l’investisseur pourra récupérer la TVA (19,6 %) 6 mois après l’acquisition du bien.
Le deuxième régime est celui de la loi Censi-Bouvard. Il permet de réduire l’impôt sur le revenu jusqu’à 300 000 € H.T., soit 11 % du prix hors taxe de manière linéaire sur 9 ans. L’investisseur pourra aussi récupérer la TVA sur son investissement 6 mois après l’acquisition.
L’investissement en EHPAD (explications) est un actionnariat gagnant-gagnant pour les particuliers comme pour l’Etat. En effet, en investissant dans un EHPAD, un particulier aide l’Etat dans ce financement social, et reçoit en échange des avantages fiscaux.